FWW-Interview mit Herrn Michael von Hauff

Interview mit Herrn Michael v. Hauff (FRICS), Geschäftsführer der Treubau Verwaltung und langjähriger Vorsitzender des „kleinen“ BFW

Frage: Sie sind seit über dreißig Jahren hauptberuflich Geschäftsführer der heute größten WEG Verwaltungsfirma in Deutschland. Sie haben in Ihrem Leben über 2000 Eigentümerversammlungen selbst geleitet. Manche Verwalter sagen, sie erhielten kein Verwalterhonorar sondern ein „Schmerzensgeld“. Macht Ihnen Ihr Beruf nach diesen langen Jahren immer noch Spaß?

Antwort: Sehr. In unserer Arbeit spiegelt sich die ganze Erfahrung wieder, die man mit unserer modernen Gesellschaft macht. Jede Gemeinschaft ist eine kleine Welt in sich, folgt eigenen Regeln und Erfahrungen und ist unverwechselbar anders als alle anderen. Menschen, die Menschen mögen, mögen unseren Beruf.

Frage: Sie haben immer an die Eigentumswohnung (EW) als eine moderne Wohnform geglaubt?

Antwort: Ja. Als ich anfing, 1971, gab es in Deutschland weniger als 800.000 Eigentumswohnungen und viele hielten die Eigentumswohnung für ein gescheitertes Experiment. Sie sei nur der Ersatz fürs eigene Haus, sie sei eine besondere Art der Mietwohnung und werde in Deutschlan nie wirklich Fuß fassen. Heute haben wir über 4 Millionen Eigentumswohnungen und in 10 Jahren werden wir wahrscheinlich über 8 Millionen haben, auch dann, wenn nur wenig gebaut wird. Ja, ich glaube, dass die EW eine völlig eigenständige Wohnform neben dem eigenen Haus und neben der gemieteten Wohnung darstellt.

Frage: Was macht das „selbst“ Bewohnen einer EW nach ihrer Meinung attraktiv?

Antwort: Darauf gibt es mehrere Antworten: Erstens, die Wohnung gibt mehr Wohnfläche fürs gleiche Geld. Legt man, was immer häufiger getan wird, zwei Wohnungen zusammen, hat man jede Menge Fläche auf der gleichen Ebene und ist enorm flexibel. Zweitens: Der heutige Mensch reist gern und lässt sein Heim doch nur ungern allein. Bei der EW kann er den Schlüssel abziehen und wenn er einen guten Hausmeister oder Nachbarn hat, wird die Wohnung versorgt. Um das Gemeinschaftseigentum braucht er sich bei einem guten Verwalter sowieso nicht zu kümmern. Drittens: Immer mehr Menschen unseres Landes leben in höheren Altersstufen. Da ist Stufensteigen nicht mehr sehr angesagt. Mit dem Aufzug in einer größeren Gemeinschaft kommt man bequem in die Wohnung, in vielen Fällen sind längst Einrichtungen für Rollstühle eingebaut worden. Und schließlich: Kollektives Wohnen ist sicherer und befriedigt somit auch unser zunehmendes Sicherheitsbedürfnis.

Frage: Und wie sehen Sie die Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Antwort: Die Frage wird oft gestellt. Sie lässt sich pauschal ebenso wenig beantworten wie die Frage: Was halten Sie von Aktien? Eine gut ausgesuchte Wohnung ist eine sehr sinnvolle Kapitalanlage, vorausgesetzt der Käufer weiß, dass das Wort Immobilie bedeutet, dass hier nichts “rennt“. Eine Immobilie ist in jeder Beziehung „immobil“.

Frage: Und wie sollte die Eigentumswohnung beschaffen sein?

Antwort: Nicht zu klein – heute bedeutet das, am besten drei oder vier Zimmer, gut ausgestattet, Bad und WC getrennt (!), gute Lage, mittelgroßes Haus oder exzellent betreutes großes Haus, gepflegtes Ambiente, gute Sozialstruktur (möglichst keine Parabolantennen an den Balkonen!), ordentliche Anbindung an Nahverkehr und entsprechende Versorgungszentren, gute öffentliche Infrastruktur, möglichst in oder am Rand eines gut angesehenen Ballungsgebietes (z.B. Düsseldorf, Hamburg, München, Stuttgart etc) oder einer Stadt mit der hoher Freizeitwert verbunden wird, wie Freiburg, Konstanz etc. möglichst mit Hoch- oder Fachschule. Stimmen die Kriterien, ist der Preis sekundär. Die Wohnung wird auch in immobilienschwachen Zeiten eher an Wert gewinnen und dazwischen eine vernünftige Rendite erzielen.

Frage: Sehen Sie auch Nachteile bei der EW?

Antwort: Da muss man zunächst mal fragen: Nachteile gegenüber was? Ich meine man sollte diese Frage, Haus, Mietwohnung oder EW nicht in einen Grundsatzstreit münden lassen. Jede Wohnform hat ihren spezifischen Vorteil. Und der kann im Laufe des Lebens an Bedeutung wechseln. Der Student mag im 1-Zimmer Appartement im Studentenwohnheim zufrieden mit seinen Kommilitonen wohnen. Jung verheiratet, zieht er in eine mittelgroße Mietwohnung. Im Beruf etabliert, kauft er sich eine Wohnung. Kinder kommen, er kauft ein Haus mit Garten, die Wohnung wird vermietet, oder dient als Eigenkapitalanteil beim Erwerb des Hauses. Die Kinder spielen im eigenen Garten, werden groß und ziehen aus. Jetzt wird u.U. das Haus der „Lust“ zum Haus der „Last“. Wieder ist der Umzug in eine EW der vernünftige Schritt in Richtung Freiheit und Beweglichkeit. Muss jetzt etwa noch ein Elternteil über Jahre betreut werden, bietet es sich an, im gleichen Haus eine zusätzliche Wohnung zu erwerben. Vorteil ist, man ist sich nah ohne zu nah zu sein.

Jeder Lebensweg ist anders, dies war nur eine aber eine von mir recht oft beobachtete Variante.

Frage: In den über dreißig Jahren Ihrer Berufstätigkeit hat sich ja offensichtlich vieles geändert. Unsere ganze Welt ist nicht mehr die des Jahres 1971. Was sind bei den Eigentümergemeinschaften die Veränderungen, die am auffälligsten sind?

Antwort: Alles was unsere Gesellschaft betrifft im allerweitesten Sinn, betrifft auch Menschen die in Eigentumswohnungen leben. Die Bauherrenmodelle der Endsiebziger Jahre haben die großen Wohnkomplexe geschaffen, die hauptsächlich in den Händen von Kapitalanlegern, de facto zunächst reine Miethäuser waren, sich später z.T. in Eigennutzergemeinschaften verwandelt haben. Die Wiedervereinigung hat uns neben großen Chancen auch völlig neue Aufgaben beschert, Umwandlungen von Mietbeständen in nie gekanntem Ausmaß, die Restrukturierung der „Platte“, ihre Aufwertung und das Heranführen von Mietern, die nie an Immobilieneigentum gedacht hatten an den Gedanken, diese Wohnung nun zu erwerben. Was da an Ängsten und Unsicherheiten überwunden werden musste war enorm. Die starke Immigration von kulturfremden und der deutschen Sprache nur wenig mächtigen Nutzern ließ Werte und Gewohnheiten z.T. krass aufeinanderprallen, die zunehmende Alterung der Bevölkerung lässt auch in unseren Gemeinschaften den Altersdurchschnitt immer mehr wachsen. Gleichzeitig sind in vielen Gemeinschaften die Kinder aus dem Bild verschwunden. Aus Kinderspielplätzen wurden Gartenlauben für den Seniorentreff.

Frage: Wie hat sich parallel dazu die Tätigkeit des WEG_ Verwalters in den letzten 30 Jahren verändert?

Antwort: Gravierend. Intern im Verwaltungsbetrieb hat die Datenverarbeitung den Verwalter alter Art sterben lassen und größere Bestände an Verwaltung erfordert aber auch möglich gemacht. Extern gab es eine Fülle von neuen Vorgaben in Form von staatlichen Auflagen: Heizkostenverteilung, Zinsabschlagsteuer, Geringverdienerregelungen, Frischwasserprüfungsvorschriften, Nebenberuflerregelungen, Energieeinsparverordnung, Bauabzugsteuer, Zuarbeit für statistische Landesämter, Aufzugssicherheitsprüfung zusätzlich zu bestehenden, Rechtsnovellen für die Gerichtsverfahren etc. Sie haben zu zusätzlichen Arbeiten und Aufwendungen geführt. Hinzu kommen gesellschaftliche Prozesse, die in der Veränderung der sozialen Zusammensetzung unserer WEGs ihre Ursache haben:

  • Verschiebung innerhalb von Gemeinschaften von weitgehender Selbstnutzung der Wohnungen zu mehr Vermietung, bedeutet in aller Regel mehr Aufmerksamkeit auf die Einhaltung an sich selbstverständlicher Hausordnungsregeln.
  • Erhöhter Anteil von Sprach- und Kulturfremden mit schwieriger Integration erfordert nicht nur Sprachkenntnisse beim Verwalter in Sprachen, die üblicherweise in unseren Schulen nicht gelehrt werden, sondern auch Sensibilität im Umgang mit den anderen Kulturen.
  • Technische Alterung der Anlagen, die mehrheitlich in den 70er und 80er Jahren in z.T. bedenklicher Qualität gebaut wurden, erfordert im Bereich der Sanierung ein Spezialwissen auch vom Kaufmann, die dieser nicht ohne weiteres haben kann.
  • Verengter finanzieller Spielraum vieler unserer Eigentümer, erhöhte Energiekosten und gewaltig gestiegene kommunale Abgaben u.a. So haben sich die Energiekosten in den 30 Jahren verfünfzehnfacht, die kommunalen Abgaben bis zu verzwanzigfacht. Die Verwaltergebühren in dieser Zeit haben sich grob verdoppelt.

Die gesellschaftlichen Veränderungen haben auch zu einer anderen Einstellung der Eigentümer selbst geführt. Der allgemein beobachtbare Rückzug ins Private, damit in die eigene „Wohnung“ macht die Menschen noch empfindlicher und sensibler in Bezug auf alles, was ihre persönlichsten Lebensumstände angeht. Andererseits führt die überall beobachtbare Lockerung der Bindungen auch zu weniger Kundentreue. Gegenüber dem Verwalter bedeutet dies: Wesentlich schneller als früher wird heute bei geringen Konflikten die Grundsatzfrage nach dem Verwalterwechsel gestellt, gleichzeitig werden Konflikte mit dem Verwalter viel stärker auf der emotionalen Ebene geführt und auch offen emotional begründet.

Frage: Was sind die Folgen für die Verwaltungsarbeit?

Antwort: Das notwendige Wissen, die Anforderung an die Erfahrung und damit der laufende Schulungsbedarf sind erheblich gestiegen. Die Mitarbeiter bedürfen eines wesentlich höheren Spezialwissens. Laufende Schulung ist angesagt. Ein gewissenhafter Verwalter verbringt einen nicht unerheblichen Teil seiner Arbeitszeit heute fern ab von seinem Büro auf Seminaren. Technische, juristische Seminare, Erweiterung des Wissens in Gruppendynamik, Personalwesen, Schutzvorschriften usw. sind angesagt. Als ich vor über 30 Jahren die ersten Abrechnungen an die Eigentümer versandt habe, war je ein Blatt mit den damals als notwendig gehaltenen Informationen ausreichend. Heute erhält jeder Eigentümer mehr als 6 Blatt Papier. Die nebenberuflichen Kräfte wurden damals summarisch einmal im Jahr gemeldet und abgerechnet. Heute ist allein die korrekte Erfassung eines einzigen Nebenberuflers mit einem Fragebogen von 4 DIN-A4 Seiten verbunden. Dafür gibt es eine eigene Behörde, die selbstständige Prüfungen vornimmt.

Frage: Dieses mehr an Wissen und Professionalität müsste sich doch positiv auf die Verwalterhonorare auswirken. Wie steht es damit?

Antwort: Dieses vertiefte Spezialwissen muss zwar unbedingt zur Anwendung kommen, will der Verwalter seine Haftpflichtversicherung nicht zu sehr strapazieren. Andererseits sollen und wollen die Wohnungseigentümer diese Leistungsvertiefung nicht wahrnehmen. Immer noch ist in vielen WEG die Höhe des Verwalterhonorars einer der wichtigsten Faktoren bei der Auswahl des Verwalters. Nicht seine Leistungsfähigkeit, seine Erfahrung und der Ausbildungsstand seiner Mitarbeiter. So können Anbieter Verwaltungsleistungen offerieren, die außer Gottvertrauen und Minimalausstattung nichts mitbringen. Damit sind Fehler und Konflikte vorprogrammiert. In vielen Fällen sieht die Gemeinschaft längere Zeit nichts von dem Risiko, das sie eingeht. Im ruhigen Wasser kann jeder Kapitän spielen. Der Konflikt entsteht oft erst Jahre nach einer unprofessionellen Verwaltungsentscheidung. Und erst dann wird der WEG klar, dass der damalige Verwalter nicht geeignet war. Dann wird in vielen Fällen der Ruf nach dem „Profi“ laut. Je mehr sich diese Erkenntnis bei den Wohnungseigentümern durchsetzt, desto mehr wird der Einzelkämpfer als Verwalter in Bedrängnis geraten. Dies wird mittel- und längerfristig die Entstehung und Förderung größerer Strukturen fördern, die sich Spezialisierung innerhalb ihrer eigenen Organisation leisten können.

Frage: Wie beurteilen Sie in diesem Zusammenhang die vom Justizministerium vorgeschlagene Novelle des WEG?

Antwort: Der Entwurf hat bei mir Freude und große Genugtuung ausgelöst. Er überwindet in erfreulicher Weise die unselige Situation, die sich seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes zu den sog. „Zitterbeschlüssen“ September 2000 für die Entscheidungsfähigkeit der Wohnungseigentümer ergeben hat. Er gibt den Eigentümergemeinschaften die verloren gegangene Souveränität und einen weitgehenden Entscheidungsspielraum zurück. Der Entwurf berücksichtigt in weiten Teilen das, um was wir gemeinsam in einem die Verbände übergreifenden Ausschuß gerungen haben. Daneben scheinen für mich die vielleicht nicht ganz so glücklichen Regelungen das WEG Verfahren der zivilen Gerichtsbarkeit zuzuordnen, nicht ganz so wesentlich. Ich als Geschäftsführer eines Verwaltungsbetriebes kann sagen, ich kann mit allen Teilen des Entwurfes besser leben als mit dem Bestehenden.

Frage: Wie sehen Sie die Zukunft der WEG Verwaltung? Wird der kleine feine Betrieb überleben können oder geht der Marsch unaufhaltsam zum größeren Management Betrieb?

Antwort: Nun, eine gewisse Konzentration wird stattfinden. Heute haben die 30 größten Betriebe in Deutschland etwa einen Marktanteil von 3%. In F decken die drei größten Betriebe fast 30% des Marktes. Die F haben einen Vorsprung von ca. 20 Jahren vor uns. Aber das bedeutet nicht den Exitus der bodenständigen ordentlich geführten „kleinen“ Verwaltungsfirma. Eine solche Firma hat insbesondere dann eine gute Zukunftschance, wenn man sich dort auf die Kernkompetenz beschränkt: Die Betreuung der Kunden „vor Ort“. Überträgt er kaufmännisches Massengeschäft, Aufgaben die er gar nicht selbst machen muss, wie laufende Buchhaltung, Mahnwesen, Zahlungsverkehr, Personalbuchhaltung auf Spezialfirmen, die diese Tätigkeiten billiger und zuverlässig erledigen können, kommt er mit einem kleinen Stamm von Personal aus und kann mit einer kleinen Crew einen beträchtlichen Bestand verwalten und damit vernünftig Geld verdienen. Problematisch ist dagegen die Situation der 1 Mann Firma, in der der Inhaber sein eigener Sachbearbeiter für sämtliche Tätigkeiten der Verwaltung ist. Hier ist das Risiko in vielfältiger Weise vorgezeichnet.

Frage: Machen auf der anderen Seite Management-Großbetriebe bei der Verwaltung von Wohnungseigentum nicht Unbehagen. Besteht nicht die Gefahr, dass es für den Kunden unpersönlich wird?

Antwort: Eine meiner dienstältesten Mitarbeiterinnen, die die ganze Entwicklung miterlebt hat, hat auf die gleiche Frage einmal den interessanten Ausspruch gemacht: „Größe ist dann kein Problem, wenn man selbst mit der Größe wächst“.

Die Vorteile eines „großen“ Verwaltungsbetriebes liegen auf der Hand:

  • Hinter einem „größeren“ Verwaltungsbetrieb steht üblicherweise auch mehr Kapital. Dies spielt für die Haftungsmöglichkeit eines Verwalters eine erhebliche Rolle. Schon 1000 Wohneinheiten bedeuten mehr als 100 Millionen Euro geronnenes Kapital, welches dem Treuhänder anvertraut ist. Die Rücklagen belaufen sich auf über 2 Millionen und jährlich werden mehr als 3 Millionen Euro eingenommen und ausgegeben. Die Möglichkeiten kostenträchtige Fehler zu produzieren sind endlos.
  • Zum zweiten sollte man sich in Erinnerung rufen, dass wir es mit Menschen zu tun haben. Nicht immer stimmt „die Chemie“ bei den beteiligten – Verwalter und Beirat. In einer größeren Verwalterfirma kann man den zuständigen Verwalter wechseln ohne den Verwaltungsvertrag in Frage stellen zu müssen. Urlaubs- Krankheitsbedingte Abwesenheit des zuständigen Verwalters bedeuten nicht das „Aus“ für die Verwaltung in der Zeit der Abwesenheit.
  • Spezialwissen einzelner Mitarbeiter kann der ganzen Firma zu Gute kommen und verhindert verengtes Denken.
  • Mehr Gemeinschaften in der Verwaltung führen auch zu mehr Erfahrung. Gute Erfahrung bedeutet auch zu wissen, wer der bessere Handwerker, der bessere Anwalt, der schnellere Sachverständige, die kulanter regulierende Versicherung ist. Dieser Erfahrungsvorsprung kommt den WEGs zu gut.
  • Organisation bei gleichartigen Abläufen kann zu Kostenreduktion führen. In einer Verwaltung von WEG wird für stereotype Abläufe mehr als 60% der Arbeit eingesetzt.

Dies sind nur wenige Beispiele.

Frage: Wird es in ein paar Jahren den WEG-Verwaltungsbetrieb mit mehr als 100000 Einheiten geben?

Antwort: Ganz sicher. Es gibt ihn bereits. Nur nicht in Deutschland. Als ich anfing in 1971 war der größte WEG – Verwalter damals ein Riese mit 4500 Einheiten in der Verwaltung in ganz Deutschland. Heute sind wir ein Zwerg mit 25 000 WE. In F haben die drei großen WEG Verwaltungsfirmen jede über 500000 WE. Solche Firmen sind inzwischen landesweit bekannte Marken. Sie drängen auf den deutschen Markt und stellen bereits jetzt einen nicht zu unterschätzenden Faktor in der deutschen Verwalterlandschaft dar.

Frage: Wird es so etwas wie Globalisierung der Verwaltung von WE geben?

Antwort: Mit Sicherheit, weil wir Mitten in dem Prozess drin sind. Immer mehr Länder haben ein Wohnungseigentumsgesetz geschaffen. Gehen wir von einem Bestand an Mietwohnungen in Europa von 150 – 200 Millionen aus, so ergibt dies ein Potential von wenigstens 50 – 80 Millionen Eigentumswohnungen in den nächsten 30 Jahren. Und dabei sind viele Länder erst im Anfangsstadium.

Frage: Der WEG Verwalter also ein Beruf mit Zukunft?

Antwort: Mehr als die meisten anderen Berufe im Bereich der Immobilienwirtschaft. Unser Problem auf diesem Gebiet ist nicht das Marktpotential sondern die Frage nach qualifizierten Mitarbeitern. In den nächsten Jahren scheidet in Deutschland die erste Generation der Verwalter aus ohne dass es rein quantitativ auch nur annähernd den erforderlichen Nachwuchs gibt. Das hat nicht zuletzt mit den harten Arbeitsbedingungen des WEG Verwalters zu tun: Überlange Arbeitszeiten bedingt durch Eigentümerversammlungen, Beiratssitzungen, Sprechstunden etc. und der in unserer mitteleuropäischen Kultur problematischen Grundeinstellung zum Dienen. Und Verwaltung ist halt Dienst- leistung. Und das bedeutet im Klartext Dienen. In vielen Fällen wird weder der Kunde als König behandelt, sondern in die Rolle des Bittstellers gedrängt, andererseits sind auch Kunden oft weniger königlich als tyrannisch. Hier haben wir noch gewaltige Anstrengungen zu unternehmen, den Kunden König werden zu lassen.

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